I dubbi sulla prima casa

di Paolo Tonalini, Notaio

La settimana scorsa abbiamo parlato dei requisiti previsti dalla legge per ottenere le agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Esaminiamo ora alcune situazioni particolari, che hanno dato origine a dubbi sull’applicazione delle agevolazioni.
L’Agenzia delle entrate, conformemente alle pronunce della Corte di Cassazione (sentenza 7 luglio 2000, n. 9150; sentenza 10 settembre 2004, n. 18300) ha confermato che l’agevolazione spetta anche per l’acquisto di un fabbricato in corso di costruzione che presenti, sia pure in prospettiva, le caratteristiche di abitazione non di lusso. Si ritiene, a tal fine, necessaria la presenza di un permesso di costruire (o altro titolo abilitativo) riferito a una costruzione a destinazione abitativa. Le caratteristiche della costruzione saranno verificate dall’Agenzia delle entrate al termine della costruzione, che pertanto dovrà avvenire entro il termine di decadenza previsto per l’accertamento, dunque entro tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto (circolare n. 38/E del 12 agosto 2005). Lo stesso vale per i fabbricati in corso di ristrutturazione, come confermato dall’Agenzia delle entrate nella Guida Fiscale per la Casa.
L’Agenzia delle entrate, modificando il proprio orientamento in conformità alle pronunce della Corte di Cassazione, e ha ammesso che l’agevolazione prima casa spetta anche per l’acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica abitazione, a condizione che l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso. Non è più necessario, quindi, procedere alla fusione catastale in un’unica unità immobiliare prima della stipula dell’atto di acquisto. L’agevolazione viene inoltre riconosciuta per l’acquisto di una porzione di fabbricato confinante con la propria abitazione, già in precedenza acquistata come prima casa, se destinata ad ampliare quest’ultima (circolare n. 38/E del 12 agosto 2005).
Le agevolazioni prima casa spettano anche in caso di acquisto effettuato da minori o da soggetti incapaci, ovvero interdetti o inabilitati (circolare n. 1/E del 2 marzo 1994 e circolare n. 38/E del 12 agosto 2005).
La Corte di Cassazione ha ritenuto applicabile l’agevolazione prima casa in un caso in cui l’acquirente era già titolare, nello stesso Comune, di altra abitazione non concretamente idonea, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia (ordinanza 8 gennaio 2010, n. 100). L’Agenzia delle entrate, però, ha precisato che il concetto di “immobile non concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi” deve intendersi in senso oggettivo, e pertanto può ricorrere solo nelle ipotesi di “assoluta inidoneità (quale puo? essere, ad esempio, l’inagibilità?) dell’immobile all’uso abitativo”, senza lasciare spazio a valutazioni soggettive legate alle esigenze personali e alla composizione della famiglia (risoluzione n. 86/E del 20 agosto 2010).
Ricordiamo infine che chi ha già goduto dell’agevolazione prima casa sulla successione o donazione può chiederla ancora per l’acquisto della prima casa, dato che nelle successioni e donazioni l’agevolazione è limitata all’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, come ha chiarito l’Agenzia delle entrate (circolare n. 44/E del 7 maggio 2001).

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